Se stai pensando di comprare una casa, che sia per un investimento o con uno scopo abitativo, e il tuo budget è limitato, un’alternativa valida potrebbe essere quella di valutare l’acquisto tramite asta giudiziaria. Se una volta sembrava impossibile poter accedere alle aste, riservate solo a coloro che possedevano contanti, ora potrebbe essere più semplice di quanto di possa pensare.
Quando una casa va all’asta?
Una casa viene messa in vendita mediante a seguito di un decreto di pignoramento. Il pignoramento può essere richiesto da creditore che esprime in questo modo la volontà coatta di voler recuperare il denaro concesso. Il pignoramento immobiliare avviene attraverso l’intervento dell’autorità giudiziaria che ha preso in carica la pratica a seguito del ripetuto mancato pagamento del debito.
Come viene scelto il prezzo della casa all’asta?
Il valore di un immobile che deve essere venduto all’asta è il risultato di una perizia tecnica elaborata da un professionista nominato dal tribunale che si occupa della compravendita. Il perito dovrà tenere in considerazione di numerosi fattori, anche del debito che pesa sul debitore. Il risultato sarà comunque inferiore dal valore di mercato.
Il reale valore di mercato dell’immobile va inserito nella perizia. All’interno dell’analisi il tecnico dovrà riportare anche l’esistenza di eventuali abusi esistenti, se l’immobile è abitato oppure libero, se è soggetta a usufrutto o se gravano altre incombenze.
Insomma la perizia è un’analisi tecnica, fiscale e storica dell’immobile.
Dove trovare case all’asta?
Gli annunci di case in vendita mediante asta giudiziaria sono facilmente recuperabili sui portali. Anche su Bilocale.it, Trilocale.it o Quadrilocale.it puoi trovare l’affare che fa al caso tuo! Ogni immobile caricato ha una propria pagina all’interno della quale trovi tutte le informazioni fondamentali.
Come comprare una casa all’asta?
Abbiamo già detto che un immobile messo all’asta è gestito da un curatore nominato dal giudice che in alcuni casi è anche il responsabile delle visite, in altri si ricorre a due figure differenti.
In ogni caso basterà contattare il numero di telefono dell’ufficio che è pubblicato nella scheda dell’edificio e prendere l’appuntamento.
Dopo averla vista il passo successivo o parallelo è quello di visionare attentamente la perizia e i documenti:
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- numero di procedura;
- decreto di pignoramento.
Se hai trovato la casa che corrisponde alle tue esigenze e hai raccolto le informazioni principali, allora sei pronto a presentare l’offerta. L’offerta va effettuata entro la data stabilita dall’autorità giudiziaria e anche questa informazione la trovi sul sito del tribunale.
L’offerta va presentata alla cancelleria del Tribunale in busta chiusa e anonima (vendita senza incanto).
All’interno della busta devono essere contenuti i dati dell’offerente, un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione intestato a curatore dell’asta. Va indicato anche come si intende pagare. L’offerta è irrevocabile e può essere inferiore alla base d’asta del 25% massimo.
Gli offerenti verranno chiamati a presentarsi all’udienza di vendita. Se le offerte saranno più di una si procederà alla vendita con incanto, ovvero gli interessati potranno effettuare un rilancio. Se l’offerta è unica i creditori potranno decidere se accertarla rifiutarla.
Se la tua offerta viene accettata, si procede con il decreto di trasferimento e alla cancellazione delle ipoteche che gravano sull’immobile.
Quali sono le novità dell’ultimo anno per comprare casa all’asta?
Sono numerose le novità che negli ultimi anni hanno preso piede nell’ambito delle aste giudiziarie.
E’ finalmente possibile chiedere un mutuo per gli immobili comprati all’asta, basta specificarlo sia al momento dell’offerta che durante la stipula del decreto di trasferimento. In questo caso diventa fondamentale lo stato catastale dell’edificio. In questi casi è bene arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità rilasciata dall’istituto bancario.
Un’altra novità è che se acquisti tramite asta ed è l’abitazione principale, puoi richiedere le agevolazioni acquisto prima casa.
La proposta fatta dal governo sulla riforma del processo civile, potrebbe colpire anche il mondo delle aste, ma si tratta ancora di una proposta in fase embrionale. Qualora venisse accettata, a vendere l’immobile sarebbe direttamente il proprietario e non il creditore. La condizione fondamentale resta una: coprire il debito che grava sull’edificio.
Il giudice non sparisce del tutto da questo nuovo procedimento, ma autorizza l’esecuzione e vigila sul prezzo che deve essere quello di mercato. A verificare l’offerta del proponente sarà sempre il tribunale.
Qualora si volesse procedere in questo modo, deve essere il debitore a fare richiesta ufficiale al giudice.
Un’altra cosa importante cosa che devi conoscere prima di scegliere se partecipare all’asta, è che non esiste nessun appiglio legale cui aggrapparsi per recedere dall’offerta presentata o chiedere una riduzione di prezzo se si è venuti a conoscenza dell’abuso dopo che questa è stata presentata.
Cosa succede se nessuno presenta un’offerta?
Le aste giudiziarie sono aperte a tutti, tranne al debitore che non può aderire neanche mediante un delegato.
Nel caso in cui un’asta vada deserta, ovvero non viene presentata nessuna offerta, il giudice o il delegato ne indice un’altra. Ogni tentativo di vendita comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.
Le paure di effettuare un acquisto mediante asta giudiziaria sono legate nella maggior parte dei casi a una serie si luoghi comuni e superstizioni. In realtà non c’è niente di troppo complicato, solo l’iter può dimostrarsi un po’ più lungo.
E’ necessario fare sempre attenzione ad alcuni dettagli che potrebbero fare sorgere dei problemi successivi al decreto di trasferimento. In quel caso non si può più tornare indietro, quindi è importante attenzionarli prima.
Si tratti dei casi in cui l’edificio sia occupato dal proprietario o da inquilini vincolati da un contratto di affitto. In entrambi casi, può verificarsi che al momento del trasferimento qualcuno opponga resistenza a liberare l’immobile e in quel caso bisognerà fare ricorso al procedimento di sfratto.